O mercado de fundos imobiliários atravessa um momento de consolidação e cautela. Na Vinci, os co-heads de Real Estate, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, detalharam, em entrevista ao InfoMoney, como os principais veículos da gestora vêm enfrentando o cenário de juros altos, liquidez restrita e descontos relevantes em Bolsa.
No VISC11 (Vinci Shopping Centers), FII voltado a shoppings da gestora, a estratégia tem sido preservar resultado acumulado e reforçar a diversificação. “Nos últimos 12 meses até julho, o fundo gerou R$ 0,86 por cota e distribuiu R$ 0,81. Isso nos permitiu acumular R$ 0,98 por cota em resultado não distribuído”, afirma Coelho.
A aquisição de 25% adicionais do Shopping Paralela, em Salvador, trouxe um cap rate de 10,1%. Hoje, o fundo carrega R$ 1,23 de resultado acumulado por cota, o equivalente a quase dois meses de distribuição. “É um nível saudável, principalmente em um setor sazonal como o de shoppings”, comenta.
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Os números operacionais reforçam o tom positivo: o NOI (Receita Operacional Líquida) por metro quadrado cresceu entre 7% e 8% no comparativo anual, enquanto as vendas avançaram de 5% a 6%.
O caixa projetado, de R$ 230 milhões, segundo os gestores, garantem tranquilidade até 2027. A expectativa é que a queda dos juros reabra espaço para novas emissões e um salto nos rendimentos, com projeção de R$ 0,90 por cota até 2027.
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No VINO11 (Vinci Offices), o ponto-chave é o contrato atípico de 15 anos firmado com a Globo, ativo que sustenta o fluxo de caixa do fundo. “Esse tipo de contrato é raro hoje. Ele nos garante previsibilidade de receita, com prazo médio de quase sete anos”, explica Nigri.
A concentração em um único imóvel preocupa parte do mercado, mas a gestora afirma estar atenta e aberta a reciclagem de ativos. “Gosto muito desse ativo, traz segurança. Temos caixa controlado até 2026 e seguimos monitorando opções para diluir concentração.”
Por sua vez, o VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos), voltado a imóveis educacionais, negocia em Bolsa com desconto de quase 50% sobre o valor patrimonial, apesar da previsibilidade contratual. “Cerca de 80% dos contratos são atípicos, com prazo médio de 9,5 anos. Isso garante estabilidade de receita e não justifica tamanha defasagem”, defende Coelho.
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O fundo mantém resultado acumulado equivalente a dois meses de distribuição e caixa suficiente para três anos de obrigações. “É um portfólio estável, mas o desconto dificulta nosso crescimento”, admite.
O VILG11 (Vinci Logistica), com foco em logística, surfa o bom momento do setor. “Temos 98% a 99% de ocupação, fruto de um trabalho forte de comercialização. Pela primeira vez em anos, conseguimos aplicar revisional de aluguel para cima”, diz Nigri. Com R$ 60 milhões em caixa até 2027 e movimentações de reciclagem — como a venda de parte de um ativo em Osasco a cap rate de 7% —, o fundo se mantém equacionado. “O mercado está mais favorável ao proprietário do que ao locatário. Isso nos dá margem para capturar valor.”
Ao projetar o futuro, Nigri e Coelho veem espaço para fusões e aquisições na indústria. “O movimento de consolidação é natural. Fundos precisam de escala para serem rentáveis também do ponto de vista da gestora”, observa Coelho.
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A Vinci, porém, não pretende assumir papel ativista. “Se fizermos algum movimento inorgânico, será por negociação entre as partes, nunca por imposição. Temos cautela com preços e preferimos oportunidades que façam sentido estratégico”, conclui Nigri.
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